Definizione e validità dell’atto di compravendita
Le difformità edilizie si riferiscono alle irregolarità o violazioni delle normative edilizie durante la costruzione di un immobile. Queste difformità possono avere un impatto negativo sulla commerciabilità dell’immobile in quanto possono influire sulla sicurezza, sulla qualità e sul valore dell’edificio.
Ad esempio, le difformità strutturali possono causare problemi di stabilità dell’edificio e rappresentare un rischio per la sicurezza dei residenti o degli occupanti. Le difformità nella disposizione delle stanze o nella superficie dell’immobile possono influire sulla funzionalità dell’edificio e quindi sulla qualità della vita degli occupanti. Inoltre, le difformità edilizie possono influire sul valore dell’immobile, poiché un immobile con difformità rispetto alle normative edilizie può avere difficoltà a ottenere finanziamenti o assicurazioni, e potrebbe essere soggetto a svalutazioni o sconti sul prezzo di vendita.
In sintesi, le difformità edilizie possono avere un impatto significativo sulla commerciabilità degli immobili e sulla loro capacità di attrarre acquirenti o inquilini.
È pertanto importante per i proprietari di immobili e gli investitori prestare attenzione alle normative edilizie e garantire che gli immobili siano conformi alle leggi e alle norme in vigore.
Le difformità edilizie possono portare alla nullità dell’atto di vendita dell’immobile, soprattutto se si tratta di difformità rilevanti che incidono sulla conformità dell’immobile alle normative edilizie. In tal caso, l’atto di vendita potrebbe essere annullato, e l’acquirente potrebbe richiedere il rimborso del prezzo di acquisto, oltre a eventuali danni.
Con la modifica apportata dal D.L. 76/2020, mediante l’introduzione del nuovo art. 34-bis TUE, si è inteso salvaguardare l’interesse pubblico alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia di immobili che presentano discordanze meramente formali rispetto agli elaborati progettuali autorizzati. Infatti, le ipotesi di tolleranza di cui al comma 2 dell’art. 34-bis TUE riguardano i frequentissimi casi di difformità dal titolo edilizio che non violano alcuna normativa di piano o di legge.
Pertanto, in caso di irregolarità diverse dalla assenza del titolo o dalla totale difformità, il bene è comunque commerciabile (a prescindere dall’avvenuta presentazione o meno della richiesta di sanatoria) e il contratto di vendita è valido, ma il venditore non è esente da responsabilità.
Infine, il comma 3 dell’art. 34-bis TUE appare anch’esso di particolare rilievo in quanto chiarisce che le difformità costruttive o esecutive descritte dei commi precedenti non rappresentano un abuso edilizio. Le stesse devono essere oggetto di una dichiarazione da parte di un tecnico ai fini di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile, in prospettiva di un nuovo intervento edilizio, ovvero di un atto dispositivo dell’immobile stesso (e.g. alienazione, donazione, etc.).
In ogni caso, è importante che gli acquirenti si informino sulla conformità dell’immobile alle normative edilizie prima di procedere all’acquisto, per evitare di incorrere in problemi successivi. Gli acquirenti possono richiedere al venditore di fornire la documentazione necessaria per verificare la conformità dell’immobile alle normative edilizie, come il permesso di costruire, il certificato di agibilità o la dichiarazione di conformità.
Secondo i più recenti orientamenti giurisprudenziali, l’atto di compravendita è valido se contiene la dichiarazione corretta dei titoli che giustificano la costruzione o le successive modifiche dell’immobile in questione, anche se la costruzione non rispetta i titoli edilizi autorizzati.
In particolare, la Corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 2019 (recentemente confermata con la sentenza Cass. Sez II, n. 30425 del 17 ottobre 2022) che la nullità prevista dall’articolo 46 del TUE e dall’articolo 40, comma 2, della Legge n. 47 del 1985 deve essere considerata come nullità “testuale” (cioè prevista da specifiche norme di legge e quindi riconducibile all’art. 1418, comma 3, c.c).
Di conseguenza, l’atto di trasferimento dei diritti reali relativi a edifici abusivi è valido solo se viene fornita una dichiarazione veritiera riguardante l’esistenza dei titoli abilitativi effettivamente riferibili all’immobile compravenduto, indipendentemente dalla conformità o dalla non conformità della costruzione rispetto ai titoli stessi.
Di contro, è pacifica la nullità dell’atto di compravendita laddove le opere edilizie siano state realizzate in assenza di permesso di costruire, vista in tal caso l’impossibilità di rendere in atto una dichiarazione veritiera circa l’esistenza del titolo effettivamente riferibile all’immobile compravenduto.
Responsabilità del venditore
Il venditore dell’immobile è responsabile delle eventuali difformità edilizie presenti nell’immobile venduto, a meno che il contratto di vendita non preveda diversamente. In generale, il venditore ha l’obbligo di fornire informazioni complete e veritiere sull’immobile, comprese le eventuali difformità edilizie presenti.
Se il venditore non fornisce informazioni complete e veritiere sull’immobile, ad esempio nascondendo difformità edilizie o fornendo informazioni errate, può essere considerato responsabile per eventuali danni subiti dall’acquirente. In tal caso, l’acquirente potrebbe richiedere il rimborso del prezzo di acquisto o chiedere il risarcimento dei danni subiti.
Inoltre, se il venditore era a conoscenza delle difformità edilizie presenti nell’immobile e non le ha segnalate all’acquirente, potrebbe essere ritenuto responsabile per eventuali problemi che possono derivare da tali difformità, come ad esempio la nullità dell’atto di vendita.
In sintesi, il venditore di un immobile è responsabile delle difformità edilizie presenti nell’immobile che vende e ha l’obbligo di fornire informazioni complete e veritiere sull’immobile, comprese le eventuali difformità edilizie presenti. Se il venditore non adempie a tali obblighi, può essere ritenuto responsabile per eventuali danni subiti dall’acquirente.
Responsabilità del notaio
Il notaio è tenuto ad effettuare tutti i controlli necessari per verificare la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche in vigore al momento dell’atto notarile. Tuttavia, la responsabilità per le difformità urbanistiche presenti nell’immobile è in genere del venditore e non del notaio.
Ciò significa che se il notaio effettua tutti i controlli necessari per verificare la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche in vigore al momento dell’atto notarile e non rileva alcuna difformità, non è responsabile per eventuali difformità che potrebbero essere successivamente scoperte.
Tuttavia, se il notaio non effettua i controlli necessari per verificare la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche in vigore al momento dell’atto notarile, o se fornisce informazioni errate o incomplete all’acquirente sull’immobile, potrebbe essere considerato responsabile per eventuali danni subiti dall’acquirente a causa delle difformità urbanistiche presenti nell’immobile.
In sintesi, il notaio è tenuto ad effettuare tutti i controlli necessari per verificare la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche in vigore al momento dell’atto notarile, ma la responsabilità per le difformità urbanistiche presenti nell’immobile è in genere del venditore.
Ad esempio, l’omessa indicazione dell’abitabilità sull’atto di vendita può avere conseguenze negative per l’acquirente, poiché l’abitabilità è una condizione necessaria per poter vivere legalmente in un’abitazione.
In genere, l’abitabilità viene rilasciata dall’autorità competente dopo aver verificato che l’immobile rispetta le norme di sicurezza e igieniche previste dalla legge. Se l’abitazione non è abitabile, l’acquirente potrebbe trovarsi nella situazione di non poter vivere legalmente in tale immobile, con conseguente rischio di sanzioni amministrative.
Se il venditore o il notaio omettono di indicare l’abitabilità sull’atto di vendita, ciò potrebbe essere considerato una violazione delle norme previste dal codice civile in materia di informazione all’acquirente. In tal caso, l’acquirente potrebbe richiedere il risarcimento dei danni subiti, o la nullità dell’atto di vendita.
In ogni caso, è importante che l’acquirente verifichi sempre l’abitabilità dell’immobile prima di procedere all’acquisto, richiedendo al venditore la documentazione necessaria per dimostrare che l’immobile rispetta le norme di sicurezza e igieniche previste dalla legge.
Azioni esperibili
Il risarcimento del danno per un immobile non commerciabile dipende dalle circostanze specifiche del caso. In generale, se l’immobile non è commerciabile a causa di difformità edilizie o di altre irregolarità, il venditore potrebbe essere ritenuto responsabile e l’acquirente potrebbe richiedere il risarcimento dei danni subiti.
Il danno subito dall’acquirente potrebbe consistere nella differenza tra il valore che l’immobile avrebbe se fosse commerciabile e il valore effettivo dell’immobile in questione. Questo valore potrebbe essere determinato da un esperto valutatore immobiliare, che considererà la posizione, lo stato e le caratteristiche dell’immobile, nonché il mercato immobiliare locale.
Il risarcimento dei danni potrebbe anche includere le spese sostenute dall’acquirente per cercare di rimediare alle difformità edilizie o per tentare di rendere l’immobile commerciabile, come ad esempio le spese legali o le spese per le riparazioni.
Una delle azioni esperibili da parte dell’acquirente è quella denominata: aliud pro alio. Nella vendita immobiliare tale azione è regolata dall’articolo 1490 del codice civile italiano, che prevede che il venditore sia responsabile per le caratteristiche e le qualità dell’oggetto venduto, anche se non le ha garantite espressamente, salvo che l’acquirente avesse conoscenza delle difformità o che queste fossero facilmente riconoscibili.
L’azione aliud pro alio nella vendita immobiliare si verifica quando il venditore vende un immobile come se avesse determinate caratteristiche o qualità, ma in realtà l’immobile ha altre caratteristiche o qualità diverse da quelle indicate. In questo caso, l’acquirente potrebbe agire legalmente contro il venditore per ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Il risarcimento dei danni potrebbe includere la differenza di prezzo tra l’immobile con le caratteristiche effettive e quello venduto dal venditore, nonché le spese sostenute dall’acquirente per cercare di rimediare alla situazione, come le spese legali o le spese per le riparazioni.
È importante che l’acquirente si rivolga a un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare le opzioni legali disponibili e determinare la migliore strategia per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito dell’acquisto di un immobile non commerciabile.