Acquistare casa in Italia da parte di cittadino straniero

Quali sono i cittadini stranieri che possono acquistare legalmente in Italia?

La legge distingue tra tre diverse categorie di stranieri che possono comprare casa senza particolari problemi:

1. Stranieri regolarmente soggiornanti, i quali, insieme ai loro familiari ed apolidi da meno di tre anni, devono possedere un permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità;
2. Stranieri non regolarmente soggiornanti, i quali possono acquistare casa in base alla cosiddetta condizione di reciprocità, cioè che nel paese di origine dello straniero sia permesso anche al cittadino italiano di comprare casa;
3. Cittadino comunitario e/o EFTA (European free trade Association= Associazione europea di libero scambio) o apolide residente da più di tre anni, per i quali non ci sono limiti.

Dopo un’accurata verifica delle condizioni che permettono allo straniero di procedere, si dovrà capire che tipo di immobile si andrà a comprare (se è prima o seconda casa, se immobile di lusso, condominiale, se acquista da privati o da società).

Di quali documenti lo straniero deve essere in possesso:

Codice fiscale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate

Permesso di soggiorno o carta di soggiorno

Passaporto o documenti di viaggio equivalenti

Se lo straniero non comprende la lingua italiana?

Se lo straniero non conosce la lingua italiana, è necessario far intervenire, alla presenza del Notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un interprete/traduttore designato ai sensi della legge notarile. Inoltre, all’atto notarile italiano dovrà seguire una traduzione in lingua straniera certificata da un traduttore ufficiale (può essere anche lo stesso Notaio, se conosce la lingua), conforme al testo italiano.

Se il Notaio comprende la lingua dello straniero nessuna questione poiché sarà egli stesso a redigere l’atto in doppia lingua.

Se lo straniero non si trova in Italia per concludere l’accordo

Può accadere che la persona interessata a concludere l’accordo per l’acquisto non possa effettivamente partecipare alla stipula. In questo caso, si può ovviare all’impedimento facendo ricorso a una procura, un documento col quale si dà ad altri il potere di compiere un atto legale o materiale al posto di chi ne è impedito.

Come può pagare lo straniero che compra in Italia?

Quando si vuole acquistare un immobile è utile aprire un conto corrente bancario in Italia sia perché renderà le procedure di pagamento più snelle, e sia perché sarà necessario per effettuare la domiciliazione bancaria delle utenze.

In alternativa può sottoscrivere un mandato fiduciario ad un notaio scelto per l’atto definitivo il quale potrà:

1. ricevere il deposito fiduciario le somme necessaire indicate per l’acquisto mediante bonifico su conto corrente dedicato del notaio (L. 147/13 art. 1 co. 63-67)
2. emettere assegni circolari a favore della parte venditrice secondo le indicazioni del contratto. Il saldo del prezzo avverrà dopo che il notaio avrà effettuato la registrazione e la trascrizione dell’atto di compravendita.

Procedimento di acquisto

OFFERTA FORMALE DI ACQUISTO

Quando un cliente, dopo aver visitato diversi immobili, decide di procede con l’acquisto di uno di essi, la negoziazione comincia con L’OFFERTA DI ACQUISTO. La proposta di acquisto deve essere fatta per iscritto, mentre la comunicazione dell’avvenuta accettazione può essere data verbalmente.
Una volta che il venditore firma la proposta, accettando il prezzo offerto, questi si impegna a non vendere l’immobile a nessun altro acquirente fino ad una certa data. Questo serve per tutelare l’acquirente dalla possibilità di perdere l’acquisto dell’immobile.

CONTROLLO PRESSO IL CATASTO

Prima di formalizzare l’acquisto è fondamentale effettuare un controllo al Catasto in modo da poter verificare se l’immobile è regolarmente registrato, appartiene al venditore o se non è soggetto a mutui o ipoteche.

IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare (detto compromesso) è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo (rogito). Con il contratto preliminare, in sostanza, non si trasferisce la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento (ad es. perché si vogliono verificare la persistenza dell’interesse alla transazione, la sussistenza di determinati vizi, o perché ci si vuole riservare la possibilità di apportare modifiche). Il preliminare deve contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo. Il rogito verrà poi redatto ed eseguito da uno a tre mesi dopo il Compromesso.

Bisogna però ricordare che già la proposta di acquisto, qualora stipulata e accettata, crea già un rapporto tra le parti giuridicamente vincolante.

Una volta che il compromesso vien firmato e la caparra confirmatoria, equivalente a circa il 10% del prezzo d’acquisto, è stata versata, il venditore può decidere di recedere solo restituendo all’acquirente la caparra versata più una somma pari alla caparra stessa.

Nel caso in cui fosse l’acquirente a tirarsi indietro perderebbe per intero la caparra versata.

Talvolta, in luogo della “caparra confirmatoria”, l’acquirente versa un “acconto” che è un anticipo sul prezzo.

IL ROGITO

Il rogito notarile, o contratto finale, consiste nell’atto conclusivo della trattativa di compravendita immobiliare. Rappresenta, infatti, il vero e proprio atto di vendita, ovvero, il momento attraverso il quale avviene il passaggio definitivo dell’immobile dal venditore al nuovo proprietario.

È stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile in questione (che dovrebbero essere già contenuti nel compromesso).

È possibile che le parti scelgano di andare al rogito direttamente senza passare per il compromesso.

L’atto notarile dovrà essere trascritto dal notaio. L’originale resta conservato agli atti del Notaio.

Documenti necessari di cui deve essere dotato l’immobile da acquistare

Partiamo da una premessa essenziale: con la Legge di Stabilità del 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. In particolare, il notaio dove verificare la regolarità della compravendita, sia dal punto di vista legale che da quello “tecnico”.

Tali documenti sono:

1. Concessione edilizia di prima costruzione;
2. Documentazione urbanistica;
3. Certificato di agibilità;
4. Documenti catastali (visura ipotecaria o ipocatastale, visura catastale, planimetria catastale);
5. Attestato della qualificazione energetica;
6. Regolamento condominiale.

Per un approfondimento sui documenti leggi: i documenti necessari per acquistare un immobile

Costi di un immobile in Italia

I costi per l’acquisto di un immobile in Italia si aggirano tra il 10-20% del prezzo di acquisto e consistono in:

Provvigione per l’agenzia immobiliare

Nel caso in cui si acquista una casa attraverso un’agenzia immobiliare, la provvigione dovuta all’agenzia si aggira intorno al 3% del prezzo di acquisto + IVA al 22%.
Essa non e’ divisa tra venditore e acquirente, ma il primo ed il secondo pagano, ciascuno, il 3%+IVA.

Imposta di registro – Imposta ipotecaria – Imposta Catastale

Sono le 3 imposte principali da pagare quando si acquista un immobile assieme ad altre imposte tasse minori.

Il “valore catastale dichiarato”nel rogito rappresenta la base imponibile sulla quale queste 3 tasse vengono applicate e che attualmente potrebbe essere inferiore al valore di mercato della proprietà.  Ma la regola del “valore catastale” non e’ applicabile a tutte le compravendite; infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come “privato”, ma come “società”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale dell’immobile.

L’ammontare di queste tre tasse da versare varia a seconda del tipo di proprietà e dalle “caratteristiche” dell’acquirente e del venditore:

A) Compravendite soggette ad imposta di registro proporzionale  (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: un privato; oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile; oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva):
1. Imposta di registro
– prima casa: 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
– seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);
>> L’imposta di registro non può mai essere inferiore a €1.000
2. Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
3. Imposta catastale fissa: 50 euro.

b) Compravendite soggette ad Iva (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni; oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva):
1. Iva
– prima casa: 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
– seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
– fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);
2. Imposta di registro fissa:200 euro;
3. Imposta ipotecaria fissa: 200 euro;
4. Imposta catastale fissa:200 euro;
5. Imposta di bollo fissa: 230 euro;
6. Tassa ipotecaria fissa:35 euro;
7. Tassa di voltura fissa:55 euro.

Questo schema riassuntivo è valido come regola generale, ma prima di acquistare una proprietà è sempre bene verificare l’esatto ammontare delle tasse da pagare per non avere brutte sorprese in seguito.

Spese notarili

Nella generalità dei casi si pagano le spese notarili per la preparazione del rogito da parte del notaio. Ma posso essere richieste anche per la preparazione del contratto preliminare se le parti redigono il compromesso attraverso la figura del notaio che poi provvederà a registrare l’originale agli atti.

L’ammontare varia di città in città e si calcola in base al valore dichiarato dell’immobile, ma generalmente sono simili, almeno dal punto di vista di ordinamento notarile. Ad esempio notarile di una grande città come Milano centro potrà applicare delle spese notarili superiori allo studio noterie del piccolo paese, più che altro per questioni di spese gestionali e non invece di tariffa notarile che e’ sempre la stessa.

Altre spese

Queste possono includere ad esempio le spese legali; geometra o architetto per l’ispezione della proprietà; compagnia per il trasloco; ecc.

COSTI DI GESTIONE

IUC (imposta comunale unica)

È una tassa che include 3 imposte: IMU (non si paga sulla prima casa a meno che non sia una casa di lusso), TASI(tassa sui servizi municipali come la manutenzione delle strade, l’illuminazione pubblica, ecc.) e TARI (rifiuti, spazzatura). Chi possiede un immobile in Italia, sia esso residente o non residente, è soggetto al pagamento della IUC il cui importo è suddiviso in due/tre tranche.
L’IMU viene applicata sul valore catastale dell’immobile più un 5%. L’importo va ulteriormente moltiplicato per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale.
L’aliquota base per le seconde case è 0.76%, ma il comune potrà decidere di aumentarlo o diminuirlo del 0.3%.
Lo stesso discorso è valido anche per la TASI. Ma bisogna considerare anche che la somma di TASI e TARI non possono superare il 10.6%.
La TARI è calcolata invece sulla base dei metri quadrati.

Utenze

Elettricità, acqua, riscaldamento, telefono, gas solitamente prevedono il pagamento di un fisso più una parte a consumo e si pagano ogni due mesi.

Spese condominiali:

Se acquistate un immobile che fa parte di un condominio, dovrete pagare una tassa condominiale che varierà a seconda delle dimensioni e del tipo di area condominiale.

Le agevolazioni “prima casa” previste a favore di acquirenti stranieri

Come si è accennato nel precedente paragrafo, se l’immobile oggetto della compravendita risulta essere “prima casa”, cioè casa destinata ad abitazione principale, si pagherà un’imposta ridotta, di un ammontare diverso a seconda che l’acquisto sia avvenuto tramite un privato, un’impresa costruttrice o non costruttrice:

• se si acquista da un soggetto privato o da un’impresa dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’imposta di registro è pari al 2% calcolato sul valore catastale;
• se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori, si paga l’IVA calcolata al 4%. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali risultano fisse.

Ovviamente, gli immobili agevolati devono possedere certi requisiti:

• devono essere classificati come “abitazione” e rientrare tra le categorie A/1 e A/11;
• non devono essere beni di lusso (ai sensi del d.m. 218/1969);
• si devono trovare nel comune dove l’acquirente ha la residenza o comunque dove pensa di trasferirsi.

L’agevolazione si applica anche agli immobili pertinenziali, come cantina, garage, tettoia, soffitta ecc.

Per questo motivo, è necessario che il compratore, entro 18 mesi dalla data dell’acquisto, stabilisca la nuova residenza nel comune dove è situato l’immobile interessato, se ancora non ha provveduto.

Inoltre, non deve risultare titolare esclusivo o per quote di altri diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o abitazione su altra casa acquistata da lui (o dall’eventuale coniuge).

Va detto che gli stranieri in possesso di permesso di soggiorno o di altro documento valido dal quale risultino regolarmente soggiornanti, e iscritti alle liste di collocamento, hanno il diritto di accedere, alle stesse condizioni degli italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica e al credito agevolato per quanto riguarda l’acquisto o la locazione della prima casa. Pertanto, anche a loro si applicheranno le detrazioni relative all’imposta sul reddito, se si tratta di prima casa d’abitazione.