Partiamo da una premessa essenziale: con la Legge di Stabilità del 2014, il notaio è diventato il garante della transazione nella compravendita immobiliare. In particolare, il notaio dove verificare la regolarità della compravendita, sia dal punto di vista legale che da quello “tecnico”.
Tali documenti sono:
- Concessione edilizia di prima costruzione;
- Documentazione urbanistica;
- Certificato di agibilità;
- Documenti catastali (visura ipotecaria o ipocatastale, visura catastale, planimetria catastale);
- Attestato della qualificazione energetica;
- Regolamento condominiale.
- La documentazione edilizia: copia della concessione edilizia, del certificato di abitabilità, la dichiarazione del venditore che l’immobile è stato costruito prima del 1967(1) supportata dalle risultanze degli atti di provenienza; la documentazione di tutte le eventuali varianti edilizie: licenze in variante, concessioni in variante e la DIA (denunce di inizio attività), la SCIA (segnalazione certificata di inizio di attività) o la CILA (comunicazione di inizio lavori). Tutti questi atti certificano che lo stato di fatto dell’immobile venduto è debitamente autorizzato. Se un fabbricato era, in tutto o in parte abusivo, è indispensabile avere la documentazione inerente ai condoni edilizi: la concessione in sanatoria, se è stata già rilasciata, o la copia della domanda di condono munita delle stampiglie di presentazione, unitamente alla copia del pagamento di quanto previsto come oblazione ed eventualmente come oneri concessori a seconda del tipo di domanda, gli importi calcolati e inseriti dal cliente nella dichiarazione stessa, quindi i bollettini di pagamento. La documentazione relativa ad eventuali vincoli (tra i più noti quelli idrogeologici o artistici).
- Se si tratta di un terreno o di considerevoli quantità di terreno che non possono essere considerati semplici pertinenze del fabbricato, è necessario il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune, dal quale emerge la destinazione di piano regolatore del terreno venduto da solo o venduto insieme ad altri fabbricati.
- Per gli immobili costruiti prima del 1967 non è necessario fornire la documentazione edilizia, l’immobile è trasferibile con la semplice dichiarazione attestante che la sua costruzione è antecedente al 1967. Ciò non sana eventuali abusi edilizi e quindi l’acquirente nel caso in cui questi venissero rilevati dovrà procedere alla sanatoria, se possibile. Se, invece, l’immobile è stato costruito con degli abusi edilizi dopo il 1967, non è vendibile senza ottenere il condono.
- I documenti catastali da produrre sono: la visura ipotecaria o ipocatastale; la visura catastale e, se si tratta di un fabbricato, la planimetria catastale oppure, se si tratta di un terreno la mappa catastale. Con la visura ipotecaria o ipocatastale per immobile si conosce l’elenco di tutti gli atti registrati sul bene immobile (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni) e il nome dell’attuale proprietario; ciò permette una indagine sullo “stato di libertà dell’immobile”. La visura catastale riporta i dati tecnici del bene e con la planimetria catastale conosceremo il “disegno” del bene. E’ necessario che lo “stato di diritto” attestato da tali documenti corrisponda allo “stato di fatto”. Ovviamente i 3 documenti citati devono essere aggiornati, in particolare la planimetria deve essere l’ultima depositata in Catasto.
- Se la planimetria catastale non è esiste o non è aggiornata non si può procedere alla vendita. La legge prevede che, a pena di nullità, il venditore dichiari che lo stato di fatto dell’immobile è conforme all’ultima planimetria depositata in Catasto. Tale dichiarazione deve essere supportata dalla relativa planimetria, se essa non esiste o non è aggiornata (ad esempio se si è proceduto ad una ristrutturazione) non si può procedere alla stipula dell’atto di vendita. Per sanare tale irregolarità è necessario rivolgersi ad un tecnico qualificato per ripresentare la planimetria catastale mediante un modello DOCFA, con il servizio di correzione di planimetria catastale.
- La Certificazione energetica. Una direttiva europea impone per ogni trasferimento di proprietà di un immobile la certificazione del grado di efficienza energetica dell’immobile. Essa è redatta da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto), con una classificazione decrescente da A a G, dell’isolamento termico e dunque sui consumi del bene immobile.
- Nel 2007 è stata introdotta anche l’obbligo della certificazione degli impianti tecnologici (elettrico, idrosanitario, etc.), cioé la attestazione che essi sono stati realizzati in conformità alla normativa di sicurezza esistente al momento dell’edificazione del bene. Questa è facilmente assolta nelle vendite del nuovo, molto più difficile per gli immobili usati.
- Il certificato di stato civile. Se si è coniugati l’estratto dell’atto di matrimonio che attesta il regime di comunione o separazione dei beni.